Estimation maison : Plus besoin de professionnel !

Que vous cherchiez à acheter ou à vendre une propriété immobilière commerciale, il est important d’être très clair sur sa valeur. La valeur est définie comme le prix le plus réalisable que la propriété pourrait raisonnablement gagner dans un marché actif, ouvert et concurrentiel lorsque la transaction est abordée de manière équitable et en toute connaissance de cause par l’acheteur et le vendeur. Trois approches différentes sont généralement utilisées pour évaluer une propriété commerciale et choisir la bonne méthode pour votre investissement particulier est essentiel pour s’assurer que son prix est correct. Examinons ces trois approches séparément.

L’approche par les revenus

Aussi appelée approche par capitalisation des revenus, cette tactique est la plus couramment utilisée dans les transactions immobilières commerciales. La valeur est établie ici en estimant le revenu de la propriété à l’aide du taux de capitalisation (communément appelé simplement le taux de capitalisation). Le taux de capitalisation est le revenu net d’exploitation de la propriété divisé par sa valeur marchande actuelle (ou prix de vente). 

Un exemple pourrait ressembler à ceci : Prenez une propriété dont le revenu potentiel brut est de 500 000 €, soustrayez un facteur d’inoccupation de 10 % de 50 000 € et il vous restera un revenu brut effectif de 450 000 €. Si vous en déduisez les frais d’exploitation de la propriété (nous dirons 150 000 €), vous arriverez à un revenu net d’exploitation (ou NOI) de 300 000 €. Divisez ce montant par le taux de capitalisation (8 %) et vous obtiendrez votre prix de juste valeur marchande de 3 750 000 €.

L’approche du coût de remplacement

Fréquemment abrégée en approche du coût, il s’agit d’une voie beaucoup plus compliquée pour évaluer les propriétés immobilières commerciales. Elle considère d’abord la valeur du terrain sur lequel se trouve un bâtiment (valeur sans l’inclusion du bâtiment). Elle prend ensuite en compte les coûts qui seraient encourus pour construire une reproduction exacte du bâtiment existant et ajoute ce chiffre à la valeur du terrain. Enfin, la valeur dépréciée est prise en compte et le chiffre de la valeur réelle de la propriété est ajusté en conséquence.

L’approche de la valeur marchande

Parfois appelée approche de comparaison des ventes ou approche comparative, l’approche de la valeur marchande est très certainement la méthode la plus simple pour déterminer la valeur d’une propriété immobilière commerciale. Ce type de méthode compare la propriété en question à d’autres propriétés d’utilisation et de taille similaires, qui ont été vendues ou mises sur le marché dans la zone environnante. Une fourchette de valeur est établie à partir des résultats de l’étude de marché, et à partir de là, le nombre est ajusté en fonction des caractéristiques physiques de la propriété évaluée. 

Les facteurs qui seront probablement pris en compte sont les divergences dans les dates de vente, l’âge et l’état de la propriété, la superficie en pieds carrés du bâtiment réel et la taille du terrain environnant, l’emplacement, le rapport entre le terrain et le bâtiment, les politiques fiscales locales et d’autres caractéristiques physiques en fonction de l’importance qu’elles ont dans le marché actuel et de l’effet qu’elles ont sur la propriété particulière évaluée. Fondamentalement, ce nombre est déterminé par ce qu’un acheteur est probablement prêt à payer dans un marché ouvert, équitable et concurrentiel à un moment donné. Un acheteur peut accorder une valeur personnelle plus ou moins grande à une propriété en fonction de la façon dont elle répond à ses besoins, mais c’est un moyen facile de déterminer une base de référence pour commencer les négociations entre deux parties.

Quelle approche me convient ?

Maintenant que vous avez une image beaucoup plus claire de chacun de ces outils d’évaluation fondamentaux, vous vous demandez peut-être quelle méthode convient à votre propriété immobilière commerciale.Par exemple, il sera plus difficile de déterminer les taux de capitalisation et les prix de vente comparables pour une propriété située plus loin de propriétés similaires ; dans ce cas, l’approche du coût de remplacement peut être la plus logique. Si vous avez accès aux données nécessaires pour déterminer le taux de capitalisation, L’approche par le revenu sera suffisante. Si vous avez une propriété où les taux d’inoccupation fluctuent (comme un immeuble multifamilial), cela peut ne pas fonctionner aussi bien ; dans ce cas, vous pourriez envisager l’approche de la valeur marchande en utilisant des comparables.